Deux chiffres déterminent si vous pouvez prendre votre retraite en République dominicaine avec une pension : 1 500 US$ par mois, le revenu exigé par la loi, et environ 1 500 à 2 500 US$ par mois, ce que coûte réellement une vie confortable dans un village balnéaire comme Las Terrenas. Si vous remplissez les deux conditions, les démarches sont la partie facile. Acheter plutôt que louer modifie le second chiffre bien plus qu'on ne le pense, et change aussi votre situation fiscale.
Ce guide s'adresse à deux lecteurs. Le premier est un Américain ou un Canadien qui envisage de s'installer et cherche à savoir si son budget tient face à la réalité. Le second est déjà propriétaire ici, ou sur le point de l'être, et veut savoir ce que la résidence lui apporte en plus. Tous deux obtiennent la même réponse dans un ordre différent : les règles de résidence d'abord, l'argent ensuite.
L'essentiel
La loi 171-07 fixe le seuil des pensionados à 1 500 US$ par mois de pension étrangère, 2 000 US$ pour un rentista vivant de revenus de placement, et 250 US$ de plus par personne à charge.
La Direction générale des migrations traite la demande via son guichet investissement étranger, et les demandeurs pensionados et rentistas accèdent directement à la résidence, sans passer par le parcours temporaire de plusieurs années.
Un appartement d'une chambre hors centre se loue environ 15 200 RD$ par mois et un appartement en centre-ville environ 27 900 RD$, soit à peu près 247 US$ et 452 US$ au taux d'octobre 2026.
La résidence au titre de la loi 171-07 offre des avantages fiscaux aux propriétaires, notamment l'exonération de la taxe de transfert de 3 % sur une première résidence et une réduction de 50 % de l'impôt foncier annuel.
La Social Security américaine continue de verser les pensions en République dominicaine, mais Medicare ne vous suit pas. L'assurance privée est une ligne de budget, pas une option.
Ce qu'il faut pour prendre sa retraite en République dominicaine
Le pays n'a pas de visa retraite comme le Portugal ou le Panama. Il dispose d'une catégorie de résidence conçue pour les personnes qui vivent de revenus gagnés ailleurs, créée par la loi 171-07, et c'est en pratique la voie de la retraite. L'article 3 de la loi, cité plus haut, fixe le critère de revenu à 1 500 US$ par mois pour un retraité et 2 000 US$ pour un rentista, avec 250 US$ par mois de plus par personne à charge. Les seuils sont exprimés en dollars : un peso faible ne les fait pas bouger.
Pensionado, rentista et investisseur
La catégorie pensionado concerne une pension versée depuis l'étranger, qu'il s'agisse de la Social Security, d'un ancien employeur, d'un régime public ou d'une pension militaire. La catégorie rentista couvre les revenus passifs stables provenant de l'étranger, comme les loyers, les dividendes et les rentes viagères, et demande davantage de justificatifs, car le revenu doit apparaître durable et non récent. La voie investisseur existe séparément pour ceux qui placent des capitaux ici, et un bien immobilier éligible peut y être pris en compte.
La demande se dépose au guichet investissement étranger du service des migrations, qui est une file distincte de celle de la résidence temporaire ordinaire. C'est le point à retenir : cette catégorie n'est pas simplement une version accélérée de la procédure standard, c'est une procédure à part, et elle commence au consulat dominicain de votre pays d'origine. Prévoyez des documents apostillés, un extrait de casier judiciaire et un examen médical, le tout obtenu avant le départ.
Ce que la résidence apporte de plus qu'un tampon touristique
Vous n'avez pas besoin de la résidence pour acheter un bien ici. Les étrangers achètent en leur nom propre avec un passeport, et de nombreux propriétaires gèrent une résidence secondaire pendant des années avec des entrées touristiques. La résidence est nécessaire pour vivre ici, pour ouvrir certains comptes bancaires sans difficulté et pour bénéficier du traitement fiscal décrit plus bas. Quiconque envisage la République dominicaine comme un lieu où passer huit mois par an plutôt que trois semaines voudra l'obtenir.
Ce que coûte réellement un mois en dollars
Les moyennes nationales sont un point de départ, pas un point d'arrivée. Les postes ci-dessous proviennent des données Numbeo pour la République dominicaine, convertis à environ 61,7 RD$ pour un dollar.
Deux ajustements comptent avant d'établir un budget à partir de ce tableau. Le premier est l'emplacement. Ce sont des chiffres nationaux, et un village balnéaire où louent les étrangers n'est pas un chiffre national : les loyers dans les zones touristiques sont nettement plus élevés, et une personne seule au train de vie modéré prévoit généralement entre 1 200 et 1 800 US$ par mois, loyer compris. Le second est la climatisation. Une facture d'électricité à Samaná avec la clim allumée presque toute la journée n'a rien à voir avec une facture sans, et cette seule habitude pèse plus sur un budget que les courses.
La version honnête pour Las Terrenas est la suivante. Un couple qui loue un appartement modeste, mange surtout local, possède une seule voiture et ne climatise pas toute la maison peut vivre avec environ 1 800 US$ par mois. Un couple qui veut la vue sur la mer, dîne au restaurant quatre soirs par semaine, laisse la clim allumée et rentre au pays deux fois par an se rapproche plutôt des 3 000 US$. Aucun des deux chiffres n'est faux. Ils décrivent des vies différentes.
Pourquoi être propriétaire change le calcul plus qu'on ne le pense
Acheter supprime le poste le plus important et le moins prévisible du tableau, le loyer, qui est aussi le seul à évoluer chaque année au détriment du retraité. Cela change également la situation fiscale, car les avantages liés à la résidence de la loi 171-07 sont surtout des avantages immobiliers. Comme l'expose l'analyse de Pellerano & Herrera citée plus haut, ils comprennent l'exonération de la taxe de transfert de 3 % sur une première résidence, une réduction de 50 % de l'impôt foncier annuel et une réduction de 50 % des taxes hypothécaires. La résidence doit être accordée avant la signature pour que l'exonération de la taxe de transfert s'applique : une question de calendrier à aborder tôt avec votre avocat.
L'impôt foncier annuel s'appelle l'IPI. Il est de 1 % par an et ne s'applique qu'à la part de la valeur cumulée de vos biens dominicains qui dépasse 10 695 494 RD$ pour 2026, soit un peu plus de 173 000 US$. En dessous, rien n'est dû. La DGII prévoit également la réduction de 50 % pour les pensionados et rentistas vivant de revenus de source étrangère, qui s'ajoute au montant exonéré.
Côté achat, les prix affichés publiés par Diario Libre en septembre 2026, tirés de l'analyse des annonces actives réalisée par Ubikala, situent la médiane de Las Terrenas autour de 2 225 US$ le mètre carré en août 2026. Un appartement de 75 mètres carrés à ce prix médian coûte environ 167 000 US$, ce qui reste entièrement sous le seuil de l'IPI. Comparez avec la location du même appartement pour environ 700 à 900 US$ par mois en zone touristique, et le calcul se fait de lui-même en moins de dix ans, à condition de vraiment rester. Cette réserve pèse lourd, c'est pourquoi une section plus bas est consacrée à la location préalable.
Parcourez l'offre actuelle dans nos annonces d'appartements à Las Terrenas et vous retrouverez les mêmes tranches : studios et une-chambre sous le seuil fiscal, deux-chambres avec vue au-dessus.
Les meilleurs endroits pour prendre sa retraite en République dominicaine
Quatre marchés concentrent la quasi-totalité de la demande des retraités étrangers, et ce sont des lieux réellement différents, pas quatre versions de la même plage.
Pour Las Terrenas, la question de l'accès pèse beaucoup. L'aéroport international El Catey (AZS) se trouve à environ 30 minutes du village par la route, soit le trajet vers l'aéroport le plus court de tous les marchés balnéaires dominicains, mais c'est un petit aéroport avec peu de liaisons, et la plupart des arrivées passent encore par Saint-Domingue, à environ deux heures et demie par l'autoroute de Samaná. Si votre famille doit venir souvent, vérifiez les liaisons réelles avant de vous engager, pas la carte.
La santé, et ce que les Américains comprennent mal
C'est là que les projets se fissurent. Comme l'indiquent les informations de Medicare citées plus haut, Medicare ne couvre pas les soins reçus hors des États-Unis, sauf dans quelques cas très limités, et les régimes de médicaments Medicare ne couvrent pas les ordonnances achetées à l'étranger. S'installer en République dominicaine depuis les États-Unis implique de remplacer cette couverture, pas de la compléter. Prévoyez une assurance privée ou une police internationale comme coût mensuel fixe dès le premier jour, et faites-la chiffrer à votre âge actuel, pas à celui de votre première visite.
À Las Terrenas, la situation pratique est raisonnable pour la vie courante et limitée pour les urgences. Les cliniques et pharmacies du village assurent les soins courants. Tout ce qui est sérieux implique Saint-Domingue, où se trouvent les hôpitaux privés aux normes internationales, à deux heures et demie de route. Les retraités qui suivent un traitement nécessitant un spécialiste toutes les quelques semaines devraient bien réfléchir à ce trajet avant de tomber amoureux de la vue, ou envisager plutôt la capitale.
Social Security, impôts et aspects financiers
La Social Security continue d'arriver. La République dominicaine fait partie des pays vers lesquels la Social Security Administration peut verser des pensions, et l'agence publie un outil de vérification pour ceux qui veulent confirmer leur propre situation. Les versements restent soumis aux règles fiscales américaines, car les citoyens américains font leur déclaration quel que soit leur lieu de résidence.
Côté dominicain, le système est territorial : les revenus gagnés ici sont imposés ici, et les revenus étrangers échappent en grande partie à l'impôt, avec des taux de 27 % pour l'impôt sur les sociétés et la plupart des retenues à la source pour ce qui est imposable. Au titre de la loi 171-07, la pension ou le revenu déclaré pour être admissible est exonéré de l'impôt dominicain sur le revenu, ce qui est la raison discrète de l'existence de cette catégorie de résidence. Les revenus locatifs d'un bien dominicain sont une autre affaire et sont imposables ici.
Rien de tout cela ne constitue un conseil fiscal, et l'articulation entre la résidence dominicaine et les règles de votre pays d'origine est le point qui justifie de payer un comptable avant de transférer de l'argent.
Comment la République dominicaine se compare aux autres options des Caraïbes
En termes de coût, elle se situe en bas de la fourchette régionale, pas au milieu. Les comparaisons des marchés caribéens fondées sur Numbeo situent les dépenses mensuelles hors loyer d'une personne seule autour de 480 US$, parmi les plus basses des Caraïbes, avec un prix d'achat moyen d'environ 1 668 US$ le mètre carré contre 1 925 US$ aux Bahamas.
Par rapport aux États-Unis ou à l'Europe, l'écart se voit surtout sur les loyers et les services, et beaucoup moins sur les produits importés. Une voiture, un ordinateur portable, une bouteille de vin européen ou un climatiseur coûtent plus cher ici qu'à Miami ou à Madrid. Le loyer, la main-d'œuvre, les produits frais, les restaurants et l'impôt foncier coûtent nettement moins. Les retraités qui consomment local s'en sortent très bien. Ceux qui veulent reproduire un panier de courses nord-américain trouvent les économies plus minces que ne le promettent les chiffres.
Pourquoi louer d'abord
Voici la partie qui va contre notre propre intérêt. Si vous n'avez pas encore vécu ici une année complète, louez avant d'acheter. Pas pour une visite de deux semaines, mais pour six à douze mois, idéalement en incluant septembre, la fin d'année chaude, humide et calme, quand les restaurants se vident et que la pluie arrive pour de bon.
Deux raisons à cela. La première est que Las Terrenas, Cabarete et Punta Cana conviennent à des tempéraments différents, et presque personne ne choisit juste sur brochure. La seconde est pratique : la revente prend du temps sur un marché de cette taille, et un achat que vous regrettez n'est pas une décision que l'on annule en un mois. Louer d'abord vous coûte peut-être 8 000 à 10 000 US$ sur un an en zone touristique. Acheter le mauvais appartement coûte bien davantage, et cela coûte lentement.
Les acheteurs qui peuvent se passer de cette année de location sont ceux qui connaissent déjà le village, généralement parce qu'ils y viennent depuis une dizaine d'années. Pour tous les autres, cette année est une assurance bon marché.
Questions fréquentes
Les Américains peuvent-ils vivre en République dominicaine ?
Oui, sans restriction pour acheter un bien et avec une voie de résidence claire pour les retraités. Les Américains peuvent posséder un bien immobilier en leur nom propre sans résidence, et ceux qui perçoivent une pension étrangère d'au moins 1 500 US$ par mois peuvent demander la résidence de pensionado au titre de la loi 171-07. L'ambassade des États-Unis estime qu'environ 100 000 citoyens américains vivent déjà dans le pays.
Quel est le coût de la vie réel pour les expatriés en République dominicaine ?
La plupart des expatriés seuls dépensent entre 1 200 et 1 800 US$ par mois loyer compris, et la plupart des couples dans un village balnéaire entre 1 800 et 3 000 US$. Le loyer hors centre tourne autour de 250 US$ par mois au niveau national et bien plus en zone touristique, les charges environ 61 US$ avant un usage intensif de la climatisation, et internet environ 41 US$. Être propriétaire plutôt que locataire supprime le poste le plus important.
Prendre sa retraite en République dominicaine est-il abordable par rapport aux autres pays des Caraïbes ?
C'est l'une des options les plus abordables de la région. Les comparaisons des marchés caribéens situent les dépenses mensuelles hors loyer d'une personne seule en République dominicaine autour de 480 US$, en dessous de la plupart des Caraïbes anglophones, avec des prix au mètre carré inférieurs à ceux des Bahamas. Le compromis porte sur les infrastructures, pas sur le prix.
Quelles sont les meilleures zones de République dominicaine pour les expatriés ?
Las Terrenas, Sosúa et Cabarete, Punta Cana et Saint-Domingue concentrent la quasi-totalité de la demande étrangère. Las Terrenas convient aux retraités qui veulent un village balnéaire à taille humaine à l'ambiance européenne, la côte nord aux retraités actifs, Punta Cana aux acheteurs qui recherchent les infrastructures d'un resort et des vols, et Saint-Domingue à ceux qui veulent hôpitaux et services à portée de main.
Quelles sont les conditions de résidence pour les retraités en République dominicaine ?
Une pension étrangère d'au moins 1 500 US$ par mois, plus 250 US$ par personne à charge, justifiée et légalisée. Les demandeurs rentistas doivent plutôt justifier de 2 000 US$ par mois de revenus passifs stables provenant de l'étranger. Les demandes passent par le guichet investissement étranger du service des migrations et commencent par un visa de résidence obtenu auprès d'un consulat dominicain dans votre pays d'origine.
Comment le coût du loyer et de la vie quotidienne en République dominicaine se compare-t-il aux États-Unis ou à l'Europe ?
Le loyer et les services sont nettement moins chers ; les produits importés, non. Un appartement d'une chambre dans le centre d'une ville dominicaine coûte en moyenne environ 452 US$ par mois, une fraction de l'équivalent dans la plupart des villes américaines ou d'Europe occidentale, et la main-d'œuvre, les produits frais et les restaurants suivent la même tendance. Les voitures, l'électronique et l'alimentation importée coûtent autant ou plus qu'à la maison.
L'année qui fait la différence
Décider de prendre sa retraite en République dominicaine en achetant plutôt qu'en louant, ce sont en réalité deux décisions, qu'il vaut mieux prendre à un an d'intervalle. Obtenez la résidence, choisissez le village en y vivant pendant un mois de septembre pluvieux, puis achetez l'appartement dont vous savez déjà qu'il vous plaît. Ceux qui procèdent dans cet ordre ne regrettent presque jamais leur achat.
Et si nous en parlions ?
Pour joindre Leo et l'équipe de Leo Estate Group : page contact. Nous accompagnons les retraités aux deux étapes, l'année de location et l'achat, et pouvons mettre des chiffres réels sur un immeuble précis avant que vous ne vous engagiez dans l'un ou l'autre.
Téléphone
+1 829 707 0999
E-mail
[email protected]
Bureau
Sector La Bonita, Calle José Antonio Martínez, à côté du Mosquito Boutique Hotel, Las Terrenas 32000, Samaná
Horaires
Du lundi au dimanche, de 9 h à 17 h
Sources
Ministerio de Hacienda, loi n° 171-07 (texte intégral) : critère de revenu de l’article 3 : 1 500 US$ par mois pour un retraité, 2 000 US$ pour un rentista, 250 US$ par personne à charge.
Direction générale des migrations, résidence pour retraités ou pensionnés : la demande passe par le guichet investissement étranger du service des migrations.
Pellerano & Herrera, exonérations fiscales au titre de la loi 171-07 : exonération de la taxe de transfert de 3 % sur une première résidence, réduction de 50 % de l’impôt foncier annuel et réduction de 50 % des taxes hypothécaires.
Numbeo, coût de la vie en République dominicaine : postes loyer, charges, internet, mobile et restaurant utilisés dans le tableau des coûts.
Expat Focus, coût de la vie en République dominicaine : fourchette de budget mensuel modéré pour une personne seule de 1 200 à 1 800 US$, loyer compris.
Centre d’aide de la DGII, montant exonéré de l’impôt sur le patrimoine immobilier : montant exonéré de l’IPI 2026 de 10 695 494 RD$ pour les personnes physiques.
DGII, Impuesto al Patrimonio Inmobiliario : réduction de 50 % de l’IPI pour les pensionados et rentistas vivant de revenus de source étrangère.
Social Security Administration, paiements hors des États-Unis : les versements de la Social Security se poursuivent en République dominicaine, avec un outil de vérification pour les cas individuels.
Medicare, voyages hors des États-Unis : Medicare ne couvre généralement pas les soins reçus hors des États-Unis.
PwC Worldwide Tax Summaries, République dominicaine, autres impôts : taux dominicains de l’impôt sur les sociétés et des retenues à la source, et base territoriale du système fiscal.
Diario Libre, Las Terrenas et la nouvelle génération du tourisme immobilier de luxe : prix médian affiché d’environ 2 225 US$ le mètre carré à Las Terrenas en août 2026, selon les données d’Ubikala.
Acento, taux de référence de la Banque centrale, octobre 2026 : taux de référence peso-dollar utilisé pour toutes les conversions de cette page.
Aéroport international El Catey, Samaná : environ 30 minutes de route entre l’aéroport et Las Terrenas.
Immigrant Invest, coût de la vie dans les Caraïbes : dépenses mensuelles hors loyer d’environ 480 US$ pour une personne seule, et prix d’achat moyen d’environ 1 668 US$ le mètre carré contre 1 925 US$ aux Bahamas.