L'endroit où acheter sur la péninsule de Samaná dépend de ce que vous cherchez à optimiser : le revenu locatif, la liquidité à la revente, ou le lieu où vous avez réellement envie de passer du temps. Ces trois objectifs mènent à des plages différentes, et l'immobilier à Samaná est suffisamment local pour qu'un trajet de quinze minutes change la réponse. Las Terrenas et ses plages immédiates concentrent le bassin d'acheteurs le plus large et la demande la plus régulière tout au long de l'année. Cosón et les collines en arrière échangent de la liquidité contre de l'espace et des vues. Las Galeras et El Limón sont moins chers pour une raison qu'il vaut la peine de comprendre avant de s'engager.

Ce guide s'adresse aux acheteurs étrangers qui comparent les différentes zones de Samaná, ainsi qu'à ceux qui hésitent encore entre la péninsule et le corridor touristique de l'est, autour de Punta Cana et Cap Cana. Il présente ce à quoi chaque zone se prête réellement, la manière dont l'accessibilité façonne la valeur ici plus que presque partout ailleurs dans le pays, ce que les données nationales d'occupation disent — et ne disent pas — de Samaná, et ce que la réforme fiscale de juin 2026 a changé pour quiconque envisage une revente à terme.

L'essentiel en bref

L'impôt sur les plus-values immobilières est passé de 25 % à 10 % en juin 2026. La loi 30-26 en a fait un paiement unique et libératoire pour les particuliers qui vendent un bien immobilier, ce qui modifie le calcul de sortie dans chacune des zones de ce guide.

Samaná n'apparaît pas dans les tableaux nationaux d'occupation. La ventilation par destination publiée par le MITUR (ministère du Tourisme) pour le début de 2026 cite six destinations, dont aucune n'est Samaná. Les rendements locatifs annoncés ici sont plus difficiles à vérifier que dans l'est.

L'accessibilité est la variable déterminante de la péninsule. L'aéroport international d'El Catey se trouve à environ 30 minutes de Las Terrenas, 40 minutes de Santa Bárbara de Samaná et près d'une heure de Las Galeras ; il a accueilli environ 122 000 passagers en 2023.

Des arrivées records, une occupation qui fléchit. Le pays a reçu 8,56 millions de visiteurs de janvier à août 2026, tandis que le taux d'occupation national a reculé de 1,4 point en 2025 selon la série annuelle de l'Office national de la statistique, l'offre de chambres ayant progressé plus vite que la demande.

Confotur reste pertinent, mais son cadre a évolué. La loi 30-26 a ajouté une restriction sur les exonérations fiscales accordées par des lois spéciales, qui protège plus clairement les projets déjà classés que ceux encore en cours de demande.

Dans ce guide

  • Ce que recouvre réellement l'immobilier à Samaná

  • Las Terrenas, plage par plage

  • Au-delà de Las Terrenas : Las Galeras, Santa Bárbara et El Limón

  • Samaná ou Cap Cana et le corridor de l'est

  • Quelle zone pour le revenu locatif

  • Ce que la réforme fiscale de juin 2026 a changé

  • Quand Samaná n'est pas le bon choix

  • Questions fréquentes

Ce que recouvre réellement l'immobilier à Samaná

La péninsule compte deux côtes qui fonctionnent comme deux marchés distincts. La côte nord fait face à l'Atlantique et regroupe Las Terrenas, les plages environnantes et El Limón. La côte sud donne sur la baie de Samaná et accueille Santa Bárbara de Samaná, le chef-lieu de la province, avec Las Galeras à la pointe orientale. Elles sont reliées par la route, mais elles s'adressent à des acheteurs différents, et la description touristique officielle de la région reflète cette division : la Route 7 et le Boulevard Turístico del Atlántico desservent le nord, tandis que les escales de croisière arrivent dans la baie en hiver.

L'accessibilité, la variable qui fait la valeur

Plus que sur la plupart des marchés dominicains, la valeur d'un bien sur cette péninsule dépend de la facilité avec laquelle un voyageur ou un propriétaire peut s'y rendre. L'aéroport international d'El Catey est la porte d'entrée, à environ une demi-heure de route de Las Terrenas. Depuis Saint-Domingue, l'autoroute à péage a ramené la ville de Samaná à environ 90 minutes et Las Terrenas à près de deux heures, contre les cinq heures de trajet que la péninsule connaissait avant son ouverture. Il existe aussi une petite piste d'atterrissage à El Portillo, juste à l'est de Las Terrenas, utilisée par les vols charter. Quiconque achète une propriété sur la péninsule de Samaná devrait l'intégrer directement dans son prix : quarante minutes de transfert supplémentaires se répercutent sur l'occupation, sur la demande à la revente et, à terme, sur le prix.

Las Terrenas, plage par plage

Las Terrenas est le marché le plus profond de la péninsule et la raison pour laquelle la plupart des acheteurs étrangers s'y intéressent. C'est une ville balnéaire où tout se fait à pied plutôt qu'une enclave hôtelière, avec une importante communauté de résidents européens, une scène gastronomique bien établie et une demande qui s'étend sur une plus grande partie de l'année que dans une destination purement saisonnière. Au sein de la ville, les plages diffèrent davantage que ne l'imaginent les personnes extérieures.

Playa Las Ballenas et le centre-ville

Le centre et Playa Las Ballenas offrent la meilleure liquidité de la péninsule. Restaurants, services et plage sont accessibles à pied, ce que recherchent les voyageurs en courts séjours et ce que les acheteurs à la revente regardent en premier. L'offre se compose surtout d'appartements et de petites villas, et c'est ici qu'est arrivée l'hôtellerie de marque, ce qui a attiré l'attention et tiré les prix vers le haut. Quiconque suit les annonces de vente à Playa Las Ballenas observe le segment le plus concurrentiel du marché, avec en contrepartie le fait qu'il est aussi le plus facile à louer et à revendre.

Playa Bonita

Playa Bonita se trouve à quelques minutes à l'ouest et échange un peu de proximité piétonne contre un front de mer plus calme et plus résidentiel. Elle a historiquement concentré les hôtels de charme de la ville et les villas haut de gamme. Pour les acheteurs qui veulent un bien en bord de mer en République dominicaine sans la densité du centre-ville, c'est le point de chute habituel, même si la plage a subi de l'érosion par endroits — un point à vérifier parcelle par parcelle plutôt qu'à supposer.

Playa Cosón et les collines en arrière

Cosón est la longue plage à l'ouest de la ville, à l'aspect encore peu construit, et les collines qui la dominent accueillent les plus grandes parcelles. Les villas de Playa Cosón attirent les acheteurs en quête d'espace, d'intimité et de vues, et les terrains y permettent de construire un projet sur mesure plutôt que d'acheter l'existant. Les contreparties sont réelles : vous êtes plus loin des services de la ville, le bassin d'acheteurs à la revente est plus restreint, et un terrain en pente entraîne des coûts de terrassement qu'un terrain plat n'a pas. Cette zone convient davantage à un acheteur patient, attiré par un mode de vie, qu'à un investisseur en quête de revenus.

Si vous achetez une parcelle ici plutôt qu'une villa terminée, lisez d'abord notre guide sur l'achat de terrain en République dominicaine, car le titre de propriété, le bornage et les permis déterminent la valeur réelle du terrain.

El Portillo et Punta Popy

À l'est de la ville, Punta Popy est l'extrémité de la plage dédiée au kitesurf, avec un profil de locataires plus jeune, et El Portillo s'étend plus à l'est vers la piste d'atterrissage. L'immobilier à El Portillo correspond généralement à des projets sur plan et à des résidences d'appartements, avec des prix d'entrée un peu inférieurs à ceux du centre, à ceci près que vous achetez dans une zone encore en cours de développement. Cela peut très bien fonctionner si vous arrivez tôt et que le projet est solide, et mal si vous arrivez tôt et qu'il ne l'est pas.

Au-delà de Las Terrenas : Las Galeras, Santa Bárbara et El Limón

Las Galeras se situe à l'extrémité est de la péninsule, à environ une heure de l'aéroport. Plus calme et moins chère que Las Terrenas, elle compte une petite communauté d'expatriés et des plages que l'on vient voir spécialement. La distance joue dans les deux sens : elle préserve le caractère qui attire les acheteurs, mais elle réduit le calendrier de location et le bassin de revente. Prévoyez une voiture et des périodes plus longues sans réservation.

Santa Bárbara de Samaná est le chef-lieu de la province : une ville active plutôt qu'une destination balnéaire, dont l'économie touristique repose sur la saison d'observation des baleines et les escales de croisière en hiver. Elle convient aux acheteurs qui recherchent des services, une communauté locale présente toute l'année et des prix d'entrée plus bas, mais beaucoup moins aux investisseurs en location de courte durée. El Limón, dans les terres vers la cascade, est surtout un marché de terrains et de petites fermes plutôt que de biens bâtis, et c'est là que les grandes superficies sont réellement abordables si vous avez un projet en tête.

Samaná ou Cap Cana et le corridor de l'est

C'est la comparaison que font la plupart des acheteurs, et en toute honnêteté, aucun des deux ne l'emporte d'emblée. Le corridor de l'est gagne sur la performance mesurée : les chiffres du MITUR pour le début de 2026 placent Bayahibe à 92 % et Bávaro-Punta Cana à 88 % d'occupation moyenne, avec un secteur de gestion locative mature, des résidences de marque et un aéroport international au trafic bien supérieur à celui d'El Catey. L'immobilier à Cap Cana est un marché plus profond, plus liquide et plus institutionnel, et si votre priorité est un revenu sans contrainte avec une gestion professionnelle, c'est là que l'infrastructure existe déjà.

Samaná l'emporte sur un autre plan. C'est une ville et non un corridor hôtelier, ce qui signifie une économie résidentielle active toute l'année, une clientèle majoritairement européenne et canadienne, des séjours plus longs en moyenne, et un bien que vous aurez peut-être réellement envie d'utiliser vous-même. Les prix d'entrée sont généralement inférieurs à ceux de Cap Cana pour un positionnement comparable, et l'offre y est limitée par la géographie, ce qui n'est pas le cas du littoral plat de l'est. Le choix entre Samaná et Cap Cana porte moins sur le meilleur marché que sur ce que vous voulez : un produit financier géré, ou un lieu dont vous achetez le caractère.

Quelle zone pour le revenu locatif

Au vu des données publiées, l'est. La meilleure zone pour le revenu locatif en République dominicaine, selon les données disponibles, est le corridor Bayahibe, La Romana et Bávaro-Punta Cana, qui a enregistré les taux d'occupation les plus élevés du pays au début de 2026. Le tableau national est resté solide : le ministère du Tourisme a recensé 8 556 415 visiteurs entre janvier et août 2026, soit 6,9 % de plus qu'un an plus tôt, et un taux d'occupation hôtelière de 68 % en août.

La mise en garde honnête sur les chiffres de Samaná

Samaná n'est pas détaillée dans les tableaux d'occupation par destination du MITUR, ce qui signifie que tout rendement qui vous est annoncé pour Las Terrenas provient d'une agence, d'un promoteur ou d'un propriétaire, et non d'une série nationale publiée. Cela ne rend pas ces chiffres faux. Mais vous devez les considérer comme des affirmations à vérifier plutôt que comme des données fiables, et demander l'historique de réservations sur les plateformes pour le bien précis plutôt qu'une moyenne de zone. Cela signifie aussi que la tendance nationale pèse davantage ici, et cette tendance montre que les chambres augmentent plus vite que les visiteurs : l'occupation fléchit alors même que les arrivées battent des records.

Ce que la réforme fiscale de juin 2026 a changé

La loi 30-26 a été promulguée en juin 2026 et concerne les acheteurs de trois manières précises. La première est la sortie. Les plus-values sur les biens immobiliers vendus par des particuliers sont désormais soumises à un paiement unique et libératoire de 10 %, contre 25 % auparavant, une modification d'application immédiate dès la promulgation, l'impôt étant dû dans les six mois suivant le transfert. La vente d'une résidence principale est exonérée si le produit est réinvesti dans une autre résidence principale dans les six mois (proportionnellement en cas de réinvestissement partiel), et les vendeurs de 65 ans ou plus sont exonérés sur leur résidence principale. La plupart des propriétaires étrangers de la péninsule possèdent une résidence secondaire : prévoyez donc les 10 % plutôt qu'une exonération.

La deuxième concerne la signature. La taxe de transfert de 3 % payée par l'acheteur est inchangée, tandis que la taxe de 2 % sur l'inscription d'une hypothèque passe à 1 % en 2027 et disparaît en 2028. Une amnistie fiscale permettant de régulariser les dettes passées court également jusqu'en décembre 2026, ce qui mérite d'être évoqué avec un vendeur qui a des arriérés d'impôt foncier.

La troisième concerne Confotur. Le régime d'incitations touristiques de la loi 158-01, élargi ensuite par la loi 195-13, reste en vigueur, et les projets déjà classés conservent leurs avantages. Pour un acheteur, il s'agit d'une exonération de la taxe de transfert de 3 % sur la première vente et de l'IPI pendant 10 ou 15 ans à compter de l'achèvement du projet, et non de votre achat ; un bien en revente dans un projet plus ancien peut donc ne bénéficier ni de l'un ni de l'autre en totalité. La loi 30-26 a ajouté une restriction sur les exonérations accordées par des lois spéciales, qui place les projets encore en cours de demande sur un terrain moins certain. Si un avantage Confotur annoncé fait partie du prix, demandez le numéro de la résolution et ses dates, et consultez notre guide des pièges courants de l'investissement pour savoir comment les vérifier.

Quand Samaná n'est pas le bon choix

Si vous voulez un bien locatif géré par quelqu'un d'autre et dont vous consultez le relevé une fois par trimestre, le corridor de l'est le fait mieux, et depuis vingt ans. Si vous avez besoin de données d'occupation vérifiées pour vous sentir à l'aise, Samaná ne peut pas vous les fournir à l'échelle de la destination. Si vous prévoyez de revendre dans les trois ans, le bassin d'acheteurs plus restreint de la péninsule représente un vrai risque, surtout en dehors de la ville de Las Terrenas.

Samaná récompense un autre profil d'acheteur : quelqu'un qui veut profiter de son bien, qui est à l'aise pour faire ses propres vérifications au niveau du bien, et qui achète sur un horizon suffisamment long pour que l'offre limitée et l'amélioration des accès produisent leur effet. Si ce n'est pas votre cas, le conseil honnête est de regarder vers l'est, et nous vous le dirons.

Questions fréquentes

Quelles sont les meilleures zones pour acheter un bien en République dominicaine ?

Cela dépend de l'objectif plutôt que d'un classement. Pour un revenu locatif géré avec des données de performance publiées, le corridor de l'est — Bávaro-Punta Cana, Cap Cana, La Romana et Bayahibe — arrive en tête. Pour une ville où tout se fait à pied, que vous utiliseriez vous-même, avec une demande toute l'année, Las Terrenas sur la péninsule de Samaná est l'option la plus solide. Pour l'espace et la valeur foncière, Playa Cosón et les collines en arrière, ou El Limón plus à l'intérieur des terres.

Quelle zone de République dominicaine est la meilleure pour le revenu locatif ?

Selon les données publiées, le corridor Bayahibe, La Romana et Bávaro-Punta Cana, qui a enregistré les taux d'occupation hôtelière les plus élevés du pays au début de 2026, avec respectivement 92 %, 90 % et 88 %. Ce sont des chiffres hôteliers et non de location privée, mais ce sont les meilleurs indicateurs disponibles à l'échelle des destinations. Samaná n'est pas détaillée dans cette série ; les rendements annoncés pour Las Terrenas doivent donc être vérifiés à partir de l'historique de réservations du bien concerné.

Samaná ou Cap Cana : lequel est le meilleur pour investir dans l'immobilier ?

Cap Cana est le marché le plus liquide et le plus institutionnel, avec une gestion professionnelle, des résidences de marque et une occupation mesurable, ce qui convient aux acheteurs en quête de revenus sans contrainte. Samaná offre des prix d'entrée plus bas, une offre limitée par la géographie, une économie de ville active toute l'année et un bien que la plupart des propriétaires utilisent réellement. Cap Cana est le meilleur produit financier ; Samaná est le meilleur endroit pour posséder un lieu que vous fréquentez.

Comment le marché immobilier de Punta Cana se compare-t-il à celui de Saint-Domingue ?

Punta Cana est un marché porté par le tourisme, où la demande, les prix et les revenus locatifs suivent les arrivées de visiteurs, et où la plupart des transactions se font en dollars américains. Saint-Domingue est un marché urbain porté par l'économie nationale, avec des locataires résidentiels et commerciaux de longue durée plutôt que des vacanciers, et il se comporte davantage comme un marché urbain classique. Ils correspondent à des stratégies opposées, et aucun ne ressemble à Samaná.

Où chercher un bien en bord de mer à Samaná ?

Playa Bonita et Playa Las Ballenas concentrent l'essentiel de l'offre établie en bord de mer près de Las Terrenas, Playa Cosón proposant plus à l'ouest des parcelles plus grandes en bord de mer ou à proximité. N'oubliez pas que les 60 premiers mètres à partir de la ligne des hautes eaux relèvent du domaine public dans tout le pays : aucune parcelle n'inclut donc la plage elle-même. Pour tout achat sur le littoral, vérifiez la limite sur le terrain plutôt que sur le plan de l'annonce.

La réforme fiscale de 2026 a-t-elle changé quelque chose pour les acheteurs ?

Oui. La loi 30-26, promulguée en juin 2026, a réduit l'impôt sur les plus-values immobilières des particuliers de 25 % à un paiement unique de 10 %, dû dans les six mois suivant le transfert, avec des exonérations pour une résidence principale réinvestie et pour les vendeurs de 65 ans ou plus cédant leur résidence principale. La taxe de transfert de 3 % est inchangée, et les projets déjà classés Confotur conservent leurs avantages, tandis que ceux encore en cours de demande se trouvent sur un terrain moins certain.

En résumé : où acheter à Samaná

La bonne zone sur cette péninsule découle de ce que vous attendez de votre bien, et la réponse est généralement plus précise que « Samaná » dans son ensemble : le centre et Las Ballenas pour la liquidité et la demande locative, Playa Bonita pour le bord de mer avec moins de voisins, Cosón et les collines pour l'espace, Las Galeras et El Limón pour le prix si vous acceptez la distance. Si vous souhaitez examiner ces compromis au regard d'un budget précis, nous vous dirons quelle zone convient et laquelle ne convient pas, y compris lorsque la réponse est la côte est. Vous pouvez consulter les biens actuellement disponibles à Las Terrenas et sur la péninsule, ou échanger avec Leo Estate Group sur les zones adaptées à ce que vous cherchez réellement à faire.

Téléphone : +1 829-707-0999

E-mail : [email protected]

Bureau : Sector La Bonita, Calle José Antonio Martínez, Las Terrenas 32000, Samaná, République dominicaine

Horaires : du lundi au samedi, sur rendez-vous