El impuesto a la propiedad en República Dominicana es del uno por ciento anual, y se cobra solo sobre el valor que supera una exención fijada en RD$10,695,494 para 2026, algo más de US$173,000. Una gran parte de los apartamentos de nuestro portafolio de propiedades en Las Terrenas queda por debajo de esa línea y no paga nada. Una villa frente al mar paga unos pocos miles de dólares al año. Los costos que realmente pesan en una operación están en otro lado: en el cierre y en la venta.
Esta guía está escrita para las dos personas que más nos preguntan sobre el tema: el comprador europeo o norteamericano que evalúa una segunda vivienda en la península de Samaná, y el propietario que ya cerró la compra y quiere saber qué le toca pagar en marzo. Cubre el IPI anual, el impuesto de transferencia del tres por ciento, la reforma de junio de 2026 que la mayoría de las guías en inglés todavía no ha incorporado, y las exenciones que, sin hacer ruido, eliminan la factura para muchos propietarios.
Datos clave
El IPI, el impuesto anual a la propiedad, es el 1% del valor combinado de sus inmuebles en República Dominicana por encima de RD$10,695,494 para 2026. El monto exento se indexa a la inflación cada enero.
A la tasa de referencia del Banco Central de octubre de 2026, ese umbral equivale a unos US$173,000. Corresponde al propietario y no al inmueble, y las empresas no lo tienen.
El comprador paga una sola vez un impuesto de transferencia inmobiliaria del 3%, calculado sobre el mayor valor entre el precio pactado y la tasación de la DGII.
Desde junio de 2026, una persona física que vende un inmueble en República Dominicana paga un 10% sobre la ganancia. Las empresas siguen pagando 27%.
El IPI se paga en dos cuotas iguales, el 11 de marzo y el 11 de septiembre, y la declaración anual se presenta en los primeros 60 días del año.
Cómo funciona el impuesto a la propiedad en República Dominicana
El impuesto se llama IPI, Impuesto al Patrimonio Inmobiliario. Lo cobra a nivel nacional la DGII, la Dirección General de Impuestos Internos, y no el ayuntamiento, por lo que la tasa en Las Terrenas es idéntica a la de Santo Domingo. No hay una tasa municipal que consultar ni un tasador local con quien discutir.
Hay dos características que lo hacen comportarse de forma distinta al impuesto a la propiedad de Estados Unidos, Canadá o Francia, y ambas toman por sorpresa a los propietarios extranjeros.
La exención es suya, no de la casa
La DGII suma todos los inmuebles que usted posee en el país y aplica el monto exento una sola vez. Si tiene tres apartamentos de US$90,000 cada uno, no recibe tres exenciones sino una, y los US$270,000 combinados se evalúan como un solo patrimonio. Si compra a través de una empresa dominicana, el monto exento no aplica en absoluto: la empresa paga el 1% desde el primer peso. Ese solo detalle resuelve la pregunta de comprar a nombre propio o de una empresa para muchos compradores de segunda vivienda, con más peso que los argumentos sobre responsabilidad.
El valor que usa la DGII no es su precio de compra
El IPI se calcula sobre la tasación de la DGII, no sobre la cifra que figura en su escritura. Esas tasaciones suelen estar por debajo del mercado, a veces bastante por debajo, y por eso los propietarios que hacen el cálculo con su precio de compra suelen sobrestimar el monto. La relación se invierte en el cierre, donde el impuesto de transferencia se calcula sobre la mayor de las dos cifras.
El impuesto de transferencia del tres por ciento en el cierre
El comprador paga una sola vez el impuesto de transferencia inmobiliaria del 3%, cuando el título se transfiere en el Registro de Títulos. Se calcula sobre el mayor valor entre el precio pactado y la tasación de la DGII, así que poner en el contrato un precio por debajo del mercado no lo reduce, y en una zona que ha sido revalorizada recientemente puede incluso aumentarlo.
En el apartamento de US$200,000 del ejemplo anterior, son US$6,000. En la villa de US$575,000, US$17,250. Para la mayoría de los compradores es, por mucho, el mayor impuesto de toda la operación, y conviene incluirlo en la oferta en lugar de descubrirlo en la firma.
La reforma de junio de 2026 no lo tocó. El análisis publicado por Pellerano & Herrera, firma de abogados dominicana, es explícito: la Ley 30-26 no modificó el impuesto de transferencia del 3%, que sigue siendo un costo real salvo que aplique CONFOTUR u otro régimen especial.
Qué cambió la Ley 30-26 en junio de 2026
El cambio más importante para los propietarios llegó en junio de 2026, y la mayoría de las guías en inglés que siguen posicionadas sobre este tema todavía no lo han incorporado. La Ley 30-26 estableció la tasa fija del 10% sobre la ganancia de capital mencionada arriba cuando una persona física vende un inmueble en República Dominicana. Las empresas siguen pagando 27%, otra razón más para conversar sobre la estructura de tenencia antes de firmar y no después.
Los alivios que la acompañan
Al presentar la ley ante empresarios en Santiago, el director de la DGII expuso los principales alivios asociados a la nueva tasa: una exención para la vivienda habitual, la opción de reinvertir lo obtenido en otra vivienda habitual dentro de seis meses y una exención para vendedores mayores de 65 años. En la misma presentación se confirmó que el impuesto sobre operaciones hipotecarias baja al 1% en 2027 y desaparece a partir de 2028.
Todavía falta una pieza
La ley fijó la tasa sin definir el método. El reglamento de aplicación aún no ha establecido cómo se calcula la base imponible, incluido si el ajuste por inflación del artículo 289 del Código Tributario se traslada al nuevo régimen del 10%. Hasta que eso se defina, la exposición de un vendedor es un rango y no una cifra. Si usted le compra a una persona física, esa incertidumbre debe entrar en la negociación del precio, porque está del lado del vendedor.
Quién paga menos y quién no paga nada
Cuatro grupos reciben alivio, y la DGII los enumera con claridad.
Los propietarios cuyo patrimonio inmobiliario combinado en el país está en o por debajo del monto exento no pagan nada.
La vivienda de una persona de 65 años o más queda excluida, siempre que sea su único inmueble en el país.
Los pensionados y rentistas que viven de ingresos de fuente extranjera pagan la mitad, bajo el régimen de incentivos de la Ley 171-07.
Los terrenos rurales, y las mejoras agrícolas construidas sobre ellos, quedan completamente fuera del impuesto.
La regla de los mayores de 65 es más estrecha de lo que parece, porque un segundo inmueble en cualquier parte del país la anula. También sorprende en el buen sentido: propietarios jubilados que habían presupuestado un pago anual se han presentado en una oficina de la DGII y les han dicho que su única vivienda los deja totalmente fuera del impuesto. Vale la pena verificarlo antes de apartar dinero para pagarlo.
CONFOTUR, y dónde termina
CONFOTUR es el marco de incentivos turísticos creado por la Ley 158-01. El Ministerio de Turismo fija el período de exención en 15 años a partir de la terminación de la construcción y el equipamiento. Para un comprador en un proyecto certificado, eso significa no pagar impuesto de transferencia en la compra ni IPI mientras corre el plazo. En Las Terrenas, una parte importante de la construcción nueva cuenta con esta certificación.
Hay tres cosas que conviene saber antes de tratarlo como un simple descuento. El plazo empieza al terminarse el proyecto, no con su compra, así que una unidad en un edificio terminado en 2021 le deja lo que queda del plazo, no quince años nuevos. La exención del impuesto de transferencia se aplica a la primera venta, lo que significa que la reventa de una unidad CONFOTUR es una transferencia ordinaria. Y la Ley 30-26 añadió una restricción a la acumulación de incentivos aplicados a la misma actividad, inversión u operación, sin definir esos términos; el análisis de Pellerano & Herrera señala que los proyectos de uso mixto son donde probablemente se pondrá a prueba.
Esta es la parte que va en contra de nuestro propio interés decir. CONFOTUR es una buena razón para preferir una unidad sobre otra al mismo precio. Es una mala razón para pagar más por un apartamento peor. En el apartamento de US$200,000 del ejemplo, el ahorro de IPI es de unos US$270 al año, así que quince años completos suman aproximadamente US$4,000. Si la unidad certificada cuesta US$15,000 más y tiene una mala orientación, la exención no compensa esa diferencia. El ahorro en el impuesto de transferencia es la parte más grande, y en ese mismo apartamento es un pago único de US$6,000. Primero ponga precio a la ubicación, y después cuente la exención.
Ingresos por alquiler y la retención que los propietarios olvidan
Si usted alquila la propiedad y no es residente fiscal dominicano, entra en juego un segundo impuesto. Los ingresos de fuente dominicana pagados en el exterior a no residentes están, por lo general, sujetos a una retención del 27%, según la guía legal citada anteriormente, con los intereses retenidos al 10%. Se aplica sobre el pago bruto y no sobre la ganancia después de gastos, y eso es lo que lo hace pesado.
La actividad de alquiler a corto plazo también está alcanzada por el ITBIS, el impuesto al valor agregado dominicano, que según el resumen de PwC citado anteriormente es del 18% sobre los servicios que cubre. Los propietarios que alquilan con regularidad suelen terminar poniendo la propiedad a nombre de una empresa dominicana para poder deducir la administración, el mantenimiento y la depreciación, y luego descubren que la empresa no tiene exención de IPI y paga el 1% desde el primer peso. No hay una estructura que gane por ambos lados. Elija la que corresponde a cómo va a usar realmente la propiedad, no la que se ve mejor en una sola línea de una hoja de cálculo.
Pago del IPI, plazos y pagos atrasados
La declaración del IPI vence dentro de los primeros 60 días del año, y el impuesto se paga en dos cuotas iguales, el 11 de marzo y el 11 de septiembre, como se indicó arriba. El pago se hace a través de la Oficina Virtual de la DGII o en persona en cualquier administración local.
La mayoría de los propietarios no residentes le delega todo a su abogado o a su administrador de propiedades y revisa los recibos una vez al año. Funciona, siempre que alguien realmente los revise. El pago atrasado genera los recargos e intereses indemnizatorios establecidos en el Código Tributario, y la deuda sigue al título y no al propietario. Ahí es donde pasa de ser una molestia a ser un problema, porque el abogado del comprador la encuentra durante la debida diligencia y la venta se detiene hasta que se salde.
Cómo se compara el monto dominicano en el Caribe
REPÚBLICA DOMINICANA • Impuesto anual: 1% por encima de RD$10,695,494, nada por debajo • Pago en la compra: impuesto de transferencia del 3%, exento con CONFOTUR • Ganancia de capital: 10% para personas físicas, 27% para empresas
BAHAMAS • Impuesto anual: vivienda ocupada por el dueño exenta hasta US$300,000, luego de 0.625% a 1% • Pago en la compra: cargo de transferencia basado en IVA, 10% por encima de US$1 millón • Ganancia de capital: ninguno
BARBADOS • Impuesto anual: escalonado sobre el valor con mejoras, de 0% a 0.8% residencial • Pago en la compra: impuesto de transferencia del 2.5%, pagado por el vendedor • Ganancia de capital: ninguno
Las escalas y el cargo de transferencia de Bahamas se detallan en esta guía sobre impuestos a la propiedad en Bahamas, y el impuesto sobre la tierra de Barbados y la ausencia de impuesto a la ganancia de capital, en este resumen sobre el impuesto a la propiedad en Barbados.
Hay dos diferencias que importan para una segunda vivienda en el rango de US$200,000 a US$600,000. El monto exento dominicano es alto en relación con los precios locales, así que un apartamento de gama media en Las Terrenas a menudo no paga nada al año, mientras que una unidad comparable en Bahamas o Barbados paga algo todos los años. En contrapartida, República Dominicana le cobra al comprador el 3% completo en el cierre, salvo que la unidad tenga certificación CONFOTUR, en cuyo caso no cobra nada.
Preguntas frecuentes
¿Se paga impuesto a la propiedad en República Dominicana?
Sí, pero solo por encima de un umbral. Las personas físicas pagan el 1% anual sobre el valor combinado, según la tasación de la DGII, de sus inmuebles en el país por encima de RD$10,695,494 para 2026. Por debajo de esa línea, el monto anual es cero. Los propietarios extranjeros pagan la misma tasa que los dominicanos, sin recargo para no residentes.
¿Cuánto es el impuesto a la propiedad en República Dominicana?
En un apartamento de US$200,000 en Las Terrenas, unos US$270 al año si la DGII lo valora al precio completo de mercado. En una villa de US$575,000 en El Portillo, unos US$4,000. En cualquier inmueble tasado por debajo del monto exento, nada. Son cifras máximas, porque las tasaciones de la DGII suelen estar por debajo del valor de mercado.
¿Cómo se calcula el impuesto a la propiedad en República Dominicana?
Sume el valor tasado por la DGII de todos los inmuebles que posee en el país, reste el monto exento de RD$10,695,494 y calcule el 1% de lo que queda. El resultado se divide en dos cuotas iguales. Una empresa no tiene monto exento y paga el 1% sobre el valor total.
¿Cuál es el proceso para pagar el impuesto a la propiedad en República Dominicana?
Presente la declaración del IPI dentro de los primeros 60 días del año y luego pague a través de la Oficina Virtual de la DGII o en una oficina local de la DGII. La primera cuota vence el 11 de marzo y la segunda el 11 de septiembre. La mayoría de los propietarios no residentes delega la declaración a su abogado o administrador de propiedades y guarda los recibos para la venta futura.
¿Hay exenciones o descuentos en el impuesto a la propiedad en República Dominicana?
Sí, cuatro. Los inmuebles valorados en o por debajo del monto exento no pagan nada. La única vivienda de una persona de 65 años o más queda excluida. Los pensionados y rentistas con ingresos de fuente extranjera pagan la mitad. Los terrenos rurales y las mejoras agrícolas están fuera del impuesto. Aparte, las unidades con certificación CONFOTUR no pagan IPI durante su período de exención.
¿Cómo se compara el sistema de impuesto a la propiedad de República Dominicana con otros países del Caribe?
La tasa general está en el mismo rango que en Bahamas y Barbados, pero el monto exento dominicano es generoso en relación con los precios locales, así que un apartamento de gama media a menudo no paga nada, mientras que una unidad comparable en otro país paga algo cada año. Las diferencias aparecen más bien en los extremos de la operación. República Dominicana cobra el 3% en el cierre, y Barbados no cobra impuesto a la ganancia de capital.
La cifra que debe revisar antes de enamorarse de la vista
El impuesto a la propiedad en República Dominicana rara vez decide si una compra tiene sentido. Es el 1% anual por encima de un umbral que muchos apartamentos de Las Terrenas nunca alcanzan, y las cifras que realmente mueven una operación están en el cierre y en la venta. La cifra que vale la pena revisar en cualquier propiedad concreta es la tasación de la DGII, porque determina tanto el pago anual como el 3% en la firma, y es la única cifra que ningún anuncio le muestra.
Fuentes
Centro de Ayuda de la DGII, monto exento del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario
Usada para: monto exento del IPI para personas físicas en 2026: RD$10,695,494.
DGII, Impuesto al Patrimonio Inmobiliario
Usada para: categorías de exención del IPI: única vivienda de mayores de 65 años, pensionados y rentistas con ingresos de fuente extranjera al 50%, terrenos rurales y mejoras agrícolas, e inmuebles exentos por leyes especiales.
Siempre al Día, obligaciones fiscales de las personas físicas en República Dominicana
Usada para: declaración del IPI en los primeros 60 días del año; cuotas el 11 de marzo y el 11 de septiembre.
PwC Worldwide Tax Summaries, República Dominicana, otros impuestos
Usada para: impuesto de transferencia inmobiliaria con tasa básica del 3%, y tasa del ITBIS del 18%.
Alburquerque, Guía Legal de la República Dominicana, Derecho Tributario
Usada para: tasa fija del 10% sobre la ganancia de capital de personas físicas en inmuebles según la Ley 30-26, 27% para personas jurídicas, y retención del 27% sobre ingresos de fuente dominicana pagados en el exterior.
Presidencia de la República Dominicana, presentación de la DGII sobre la Ley 30-26
Usada para: exención de la vivienda habitual, plazo de seis meses para reinvertir, exención para mayores de 65 años, y el impuesto sobre operaciones hipotecarias que baja al 1% en 2027 y desaparece en 2028.
Pellerano & Herrera, CONFOTUR bajo la Ley 30-26
Usada para: la Ley 30-26 no modificó el impuesto de transferencia del 3%, y la restricción a la acumulación de incentivos para la misma actividad, inversión u operación.
CONFOTUR, Ministerio de Turismo, Beneficios
Usada para: período de exención de 15 años contado desde la terminación de la construcción y el equipamiento.
El Inmobiliario, el vacío que dejó la Ley 30-26 en el mercado secundario
Usada para: el reglamento de aplicación no ha definido la base imponible de la tasa del 10%, incluido el ajuste por inflación del artículo 289.
Diario Libre, Las Terrenas y la nueva generación del turismo inmobiliario de lujo
Usada para: medianas de precios de oferta por metro cuadrado a agosto de 2026 en Las Terrenas, Punta Bonita, El Portillo y Las Ballenas, según datos de Ubikala.
Acento, tasa de cambio de referencia del Banco Central, octubre de 2026
Usada para: tasa de referencia peso-dólar usada en las conversiones y los ejemplos.
Expat Focus, impuestos a la propiedad en Bahamas
Usada para: exención para vivienda ocupada por el dueño, escalas de tasas en Bahamas y cargo de transferencia basado en IVA.
TaxAtlas, impuestos sobre patrimonio y propiedad en Barbados
Usada para: impuesto sobre la tierra en Barbados de 0% a 0.8% residencial, sin impuesto a la ganancia de capital, e impuesto de transferencia del 2.5% a cargo del vendedor.
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